Главными факторами, определяющими спрос на недвижимость в текущем году станут процентные ставки и переток капитала между странами.
На данный момент можно выделить множество стран, в которых рынок недвижимости еще не восстановился после кризиса 2008 года. При этом уменьшение роста ВВП и падение темпов производства в странах Европы заставляют совершать вынужденные продажи.
Основная доля капитала пойдет в те страны, где пока еще не наблюдается рецессии, например в США и Германию, а также туда, где уже достигнута минимальная планка цен на недвижимость, это целый ряд стран Восточной Европы, а еще Испания и Португалия. Страны, в которых в ближайшем будущем начнется восстановление спроса, также обратят на себя внимание, к ним можно отнести Китай и Бразилию.
Цены будут низкими в странах, где показатель объема государственного и частного долга по отношению к ВВП и доходам на единицу населения возрастает или находится на высоком уровне.
При благоприятных политических и макроэкономических факторах цены на недвижимость покажут довольно быстрый темп роста.
Нигматуллин Тимур (аналитик, ИХ «ФИНАМ»)
На мой взгляд, на российском рынке жилой недвижимости (вторичной и первичной большинства подсегментов) падение рублевых цен только началось и негативная тенденция получит продолжение как минимум до 2017-2018 года. Никакого «отскока» весной не ожидается. Согласно данным официальной статистики по итогам прошлого года метр общей площади на вторичном рынке в рамках реальных сделок в среднем подешевел на 3,2% г/г, а на первичном – на 0,3% г/г. Для сравнения: потребительские цены за прошлый год выросли на 13% г/г. Таким образом снижение цен в реальном выражении в прошлом году было двузначным. При этом, если в 2015 и 2016 году драйвером падения цен на жилую недвижимость будет слабый спрос из-за снижения доходов населения и дорогой ипотеки, то в 2017-2018 этот процесс станет самоподдерживающимся из-за демографии (например, к 2018 году из-за демографии численность трудоспособного населения в РФ сократится на 3,4%). Вряд ли в условиях сокращающейся экономики да еще и со стареющим населением спрос на недвижимость будет расти без господдержки ипотечных программ (субсидирования ставок). Рынок арендной недвижимости будет сокращаться опережающими темпами, падая в рублях в 2-3 раза быстрее.
Гордейко Сергей Геннадьевич (Руководитель аналитического центра, ООО "Русипотека")
В нашем случае переток каптала не играет роли, а в текущем году не имеет смысла. Причина проста - цены на недвижимость не растут. Это четкий тренд. По статистике цены немного снижаются.
На спрос влияет множество факторов, в том числе:
потребность,
накопления,
платежеспособность,
доступность кредитов,
выбор объектов.
В 2016 году эти факторы меняются разнонаправленно. Итог - спрос будет стабильным без роста или падений.
Ламин Вадим (Управляющий партнер , агентство недвижимости SPENCER ESTATE)
Несомненно, приведенные выше факторы весьма важны – инвесторы, капиталы, ценные бумаги, ставки…. Только это как-то далеко от реального населения, которое, собственно, и формирует спрос. Мне кажется, что платежеспособность населения – один из главных факторов, который определяет и будет определять в дальнейшем уровень спроса на недвижимость. Остальное вторично. Именно платежеспособный спрос определяет предложение, а значит и поведение инвесторов. При высоком уровне спроса никакие бумаги не идут в сравнение с реальными объектами, особенно, если учитывать высокий риск и спекулятивную составляющую на рынке ценных бумаг (все-таки они остаются бумагами).
Тем не менее, пока платежеспособность населения у нас снижается, подобные разговоры имеют право на жизнь. И просвета не видно - по крайней мере, в текущем году.
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)
Приобретение недвижимости для большинства наших соотечественников – это понятный актив, в отличие от тех же акций. Среди инвесторов, вкладывающих деньги в жилье, встречается как молодежь, так и пенсионеры. Обе категории не часто увидишь на рынке ценных бумаг. Кроме того, стоит понимать, что у нас есть два типа инвесторов. Первый – клиенты, которые нацелены на преумножение средств с помощью быстрого выхода из сделки. Второй тип – клиенты, планирующие сохранить то, что было накоплено. Это достаточно пассивный подход, характерный для большинства российских инвесторов. Такие клиенты вряд ли перейдут на рынок ценных бумаг, поскольку он гораздо более динамичный, стремительный, требующий принятия быстрых решений. Поэтому вполне возможно, что за границей, как только инвестиционная привлекательность недвижимости снижается, инвесторы действительно делают выбор в пользу других активов. Для российских же инвесторов такое поведение не характерно.
Зубец Александр (Генеральный директор, ООО «Новые Ватутинки»)
Прежде всего, стоит сразу отметить, что инвесторы на рынке недвижимости не формируют основной спрос. В среднем, их доля среди всех клиентов составляет не более 10-15%. А сегодня ввиду снижения доходности от покупки недвижимости и того меньше. Тем не менее, с сокращением числа инвесторов вряд ли стоит ждать провала по спросу, по крайней мере, в московском регионе. Традиционно в столицу в поисках лучшей жизни и большего заработка устремляются тысячи людей, и сегодня это особенно заметно. Поэтому в любом случае происходит постоянное замещение одних категорий покупателей другими. Например, в нашем проекте «Новые Ватутинки» по-прежнему продолжают делать покупки жители Украины, которые приняли решение перебраться на ПМЖ уже в российскую столицу. Таким образом, никаких кардинальных провальных изменений по спросу ждать не стоит. Рынок недвижимости постоянно меняется, подстраивается под новые условия, появляются новые категории покупателей. На мой взгляд, сегодня мы наконец-то пришли к ситуации, которую можно назвать более или менее стабильной. Поэтому на протяжении 2016 годы мы ожидаем сохранения покупательской активности на сегодняшнем уровне.
Швецова Лариса (Генеральный директор, ООО «Ривер Парк»)
Не соглашусь с мнением о том, что инвесторы приняли решение перейти с рынка недвижимости на рынок ценных бумаг. На рынке недвижимости по-прежнему остается доля клиентов, рассчитывающих в первую очередь не на прибыль, а хотя бы сохранение средств. Интересно, что многие сделки с частными инвесторами проходят не по классической схеме (выйти из проекта через 1-2 года и заработать до 20-30%). Сегодня инвестиционные покупки совершаются все чаще не с целью перепродажи, а для дальнейшей передачи квартиры детям или реализации жилья через 3-5 лет, что является достаточно длительным сроком нахождения инвестора в проекте.
В целом же, в текущем году вряд ли стоит ждать кардинальных изменений в спросе на рынке недвижимости. Объем спроса, возможно, снизится до 10% от уровня прошлого года. Платежеспособность населения падает. К сожалению, ипотечные ставки 10-12%, которые сегодня считаются доступными для рынка недвижимости, не всегда подъемны для потребителя. Поэтому даже незначительное, на первый взгляд, повышение ставок по кредиту на 0,5-1%, которое произошло в марте, снизило интерес к господдержке со стороны покупателей.
Пронин Олег Валентинович (Генеральный директор, ЗАО Пересвет-Инвест)
Возможен частичный переход инвесторов с рынка недвижимости, так как доходность подобных вложений снижается. В то же время, нельзя сказать, что в России много игроков на рынке ценных бумаг, слишком высока общая финансовая безграмотность. Что бы извлечь прибыль от данных вложений, необходимо разбираться, и изучать рынок ценных бумаг, который более непредсказуемый, чем недвижимость. В настоящее время волатильность настолько высока, что предугадать какие ценные бумаги принесут прибыль довольно проблематично даже для профессионала. Рынок недвижимости более стабилен и, хотя наблюдается сокращение цены, и вложения на этапе котлована уже не принесут 40 % роста стоимости при вводе дома в эксплуатацию, данные вложения спасут деньги от инфляции с минимальными рисками.
В то же время, для инвесторов остаются привлекательными банковские депозиты, хотя процент прибыли и здесь снизился. Но сейчас вполне возможно вложить деньги под 10 % в надежном банке. Повышение страховой суммы до 1,4 млн. рублей также повысило популярность данного вида инвестиций.
